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李宁:产品力和人构成产业园区价值的设计爆点

来源:http://oueit.cn 责任编辑:环亚ag88手机版 2019-07-14 22:31

  腾讯房产北京7月14日消息(宋萍萍)上半年,房地产市场受调控、融资收紧等因素影响,整体低迷,行情起伏较大。

  14日,中经联盟在京继续召开以“机遇策略进化”为主题年中盛典,探讨行业趋势,聚焦发展关键问题。腾讯房产作为主办方,全程报道本次会议。

  会议进入第二天下午,中经联盟召开产业地产论坛,并以《产城融合机遇与挑战》话题展开讨论。其中,华通设计顾问副总建筑师、中国建筑学会产业园区学术委员会秘书长李宁带来主题演讲《设计创造园区核心价值》。

  第一个爆点:产品力。规划设计和产品设计。他提出,“规划给园区提供多种的可能性,不同的规划方案体现了价值排序,你认为哪个靠前一些,哪个靠后一些。规划为园区提供创造性的价值解决方案,最终设计的可能原来超越甲方提的要求,最后我们得到了完全不同的解答之后,结果发现甲乙双方最希望的。”

  李宁指出,产品设计包含以下几个方面:弹性化、产品附加值、产品投资和金融属性、产品的产业特性。

  第二个爆点是人,新时代园区人喜欢好园区,好服务、好环境、好健康、好交流。我们在很多项目里面都主动完善两大服务平台,一个是产业服务平台,一个是员工服务平台。产业服务平台主要满足产业的需求,员工服务平台满足人的需求。

  各位来宾,下午好,我是今天唯一的设计单位做演讲的人,希望我的演讲不会令大家失望,希望能给产业地产人有共同的话题。我关注的是设计领域。

  我们产业园区价值的设计爆点。我们认为有两个爆点,一个是产品力,一个是人。前面玉龙总和高中成总也都提过,产品力反映的是产业情况。每个地方能发展产业,必然有人才才可以。

  第一个爆点产品力。规划设计和产品设计。我们还是通过案例来介绍观点。首先,规划是设计创造价值的一个领域。我们先看第一个案例,青岛国际创新生态城,位于青岛的城阳区。这个项目非常复杂,位于城阳区一个老旧的工业片区,土地性质是工业,地面上都有现状的十几年前已经盖完的工业建筑,还有几栋是拆不掉的。政府肯定对这么大的片区1000多亩地有它的诉求,开发者有自己的诉求。开发商一个是投资商,另外是产业发展商和国家信息中心。我们设计单位就是在这样的环境里面给大家综合问题。

  首先地非常大,我们对原有的机理重新划分。第二,增加生态闭环,连接各个地块,提升内部价值。最后,重要的入口节点进行连接,包括地铁节点、高速、车流的节点。最后把功能放在里面,规划就是在宏观的体系做设计。

  在形成之后,我们把每一个地块形成一个小单元,我们目的是形成产业链,一个龙头企业+10个左右的中小企业,再加100个左右的小微企业。我们塑造了七个这样的生态圈,每个用地面积7万亩,建筑面积10几万。从我们的经验里面非常适合做新开发的面积,每个地块重新划分之后,非常进行一期一期的进行开发,而且每次开发都会得到一个微型合适规模的生态圈。城市广场、企业办公、小型独栋、核心商业景观,工业楼宇,等等。这是我们形成的方案效果,包括一些城市景观,核心城市区。通过这个案例,我们想说明什么两个问题。规划体现项目的宏观价值,体现了政府、开发单位和入园企业的价值。

  第二,规划创造项目特定价值。刚才的案例里面,老旧的工业区地块非常大,它缺乏活力,政府需要把它盘活用地,开发商和运营者需要把产业引进。规划的意义在于因地制宜的解决项目的特定问题。我们拿这个案例打破设计师的固有想法。设计师是来解决问题的,落到规划图纸上的都是我们结果思考用来解决问题的方式。

  第二个案例是和高总他们合作的,中关村医疗器械园。它建设方是中关村发展,在北京的大兴。这是两期的鸟瞰图。我们来看它的项目设置还是比较复杂的,首先从右侧是标准化生产厂房,独栋生产研发机构。中小型企业孵化器,两期合在一起30多万平米,一期已经建成。这个项目里面解决了这样几个问题,一个是满足产业链上不同规模入园企业的空间需求。第二,弹性化设计可分、可合。第三个销售与自持产品平衡满足园区建设运营需求。U型的院落为什么联合一起?就是用可分可合的理念,连在一起之后可以有不同的可能实现不同的面积值。

  中小型企业孵化器都是广泛的连接,因为它是自持的,更多的满足大家的租赁需求。租赁给中小企业,这样它对于自己拥有独栋的院落就没有了。从面貌、格局上根本产品的需求进行布局的。

  这是它的标准化生产基地的效果图,这是它建成的效果。一个U型的办公院落,一栋4000平米,这也是我们此前跟大兴区做过一些市掉,这样的范围里面销售值是比较的。这是独栋办公模式,我们延续了十几年前中部基地的模式。这是我们在2003年设计完成的产品。这是它的建成效果。这是中小型企业的孵化器,这自持型产品,这是建成效果,是广泛连接的方式。

  我们说规划产品力,通过规划这个纽带把不同价值的产品分布在用地的合适的区域。用弹性化、可分可合的理念实现价值充足,应对招商销售的不确定性。绘画保证园区产品价值平衡,自持与销售之间的平衡。我们可以对于设计师来说相对轻松的完成这个设计。

  第三个案例,这我们接手之前的规划方案。这是我们结接手之后做的方案,这个项目在大兴。这三个方案的布局完全不一样,在三个方案基础上,我们又提交了最后一个方案。规划有很多面貌,最终我们选定这个方案,设计师和甲方都觉得比较好,甲方初期并没有提出这样的要求,是大家碰撞也好,还是超越了原来的需求实现了。·《2018年中国传媒产业发展报告》在清华发布 预计20年中国这是销售自持的比例。

  我们从这个项目可以简单介绍一个情况,规划给园区提供多种的可能性,不同的规划方案体现了价值排序,你认为哪个靠前一些,哪个靠后一些。规划为园区提供创造性的价值解决方案,最终设计的可能原来超越甲方提的要求,最后我们得到了完全不同的解答之后,结果发现甲乙双方最希望的。

  首先说产品设计的弹性化和可分可合,这我们做产业园区,大家都在做产业社区时候的基本理念,刚才介绍过的中关村医疗器械园。销售两段是L型,销售三段是U型客。一个龙头企业可以在北京的大兴区有一万二的办公院落。研发中心,我们鸟瞰的群落感也是,两个三个连在一起,目的就是让另外两个连接的时候,一下拥有两栋。有实业的企业可以一下买两栋4000平米,直接得到8000的。这是我们设计的总部基地,是华通做的第一代产业园区。召开最右边的画面,两栋之间用玻璃封上了,当有比较大的企业需求的时候,同时把两栋用比较大的独立办公楼,当小的需求还是属于粮价企业,这是弹性、可分和合的理念。这是我们做的南京的项目,这个项目黎曼提出来创新组团的理念,龙头企业、中小企业和小微企业合一起,共同形成一个产业圈。

  我们有弹性化这个理念,有2000个单元,3000个单元,4000个单元。另外还有一个案例,这是大兴生物医药基地管委会,这是我们给大兴做的另外一个项目。项目的特点是全自持,我们怎么解决这个问题?我们刚才所有的项目都有独栋的形式存在,因为要面临销售。大家都希望要有独栋或者半独栋,它的售价完全不同,企业的尊贵感也完全不同。我可以在独栋上面悬挂自己的LOGO和门前小花园。因为它是出租的,不一定非要一栋一栋的。我们呈现的是广泛连接的面貌,可以实现更当区段的划分。我们看平面的时候不同阶段都可以用量视频。

  多少总结出这样几点附加值,包括屋顶花园、地下空架的综合运用。第一一层的弹性利用,我们给的照片是完成的PPP的中心,在昌平北青路。委员它是完成技术原因产生的。我们做设计的时候要满足绿色地的要求,必须得部署达到1.5米。这样就会在楼宇的正下方位置出现五米多高的层。因为汽车需要3.9米,上面还要有1.5米的附属层,我们需要得到了一个高程高,就租给我们的客户。我们会有多种方式,包括以后可以有高的路演厅。

  我们给大家做一个四属的下沉庭院,我们在每一栋的地下一层做了小小的下沉体验,施加上三米就够了。屋顶花园,当然也有人给封上了,只要管理不严格或者你愿意都可以。空间庭院,下一点就是产品投资和金融属性,还拿医疗器械来说、也自持性和消费型两种产品。园区初期的时候我们更加关注平衡,所有的销售型产生我们要把建造成本控制住,它的面面为主很少有玻璃幕墙。同时建设自持产品,我们得到了更多的资,它越有更多的吉属性,未来抵押或者再次销售可以有更好的自持的产品。

  这是我们在同一个园区不同产品的投资。这些都是设计师要考虑的地不是画一张图那么简单。我们实现了自持和销售的1:1。产品和设计的最后一个产业特征,产业特性是我们建筑师的职能是把产业需求转化为空间需求,还拿医疗企业来说,我们这个案例因为是中发展,它们有产品的社会责任感的企业,高端医疗企业的定位,我们和业主走访了香瓜的企业,了解了产业的需求。有了产业需求秋收知道怎么转化空间需求,在建成的标准化生产的厂房里面,我们做了1.8层高,包括荷载都是为了满足需求的。它建成的时候大家非常优越的去看。楼上我们用了4.2米,主要办公和研发。

  这是在缉拿的案例,这些图表是我们和甲方共同完成的,精准医疗的数据,包括后期水电,这方面很专业的技术条件,我们都要分析干产业的条件,最后实现。

  我们产业园第二个引爆点就是人。新时代园区人的喜好,因为5G快来了,5G来了之后实现了一个新时代的发展,未来变成了现实。新时代园区人喜欢的好园区,好服务、好环境、好健康、好交流。

  我们在很多项目里面都主动完善两大服务平台,一个是产业服务平台,一个是员工服务平台。产业服务平台主要满足产业的需求,员工服务平台满足人的需求。中关村医疗器械园,两大服务品牌15年做折价的时候,在大型用了很当笔墨做这种服务平台,意识还是很超前的。17实用技,大家觉得并不超前,因为我们已经发展到这个时候。员工服务平台,我们只做了1000平米做心脏,大部分都用在地下,设置了员工的服务中心。

  好环境。新时代园区对于工作欢迎的要求给更高,我们很多项目里有做专题化的净化,塑造更具特色的园区好欢迎。好环境对于吸引高端人才是很有效的。我们需要好的服务,我们需要好的环境威,为什么因为我们的人才都是非常好的,我们希望留在园区里面。这个在当时做决策的时候,我们非常感谢中关村发展的领导,因为这个是非常超前的,我们做了这么多的景观设施。

  包括由于它的人才高素质,我们做了非常额外的设计,比如说中国元素的设计,非常好的景观设施,这是下沉学院,包括人文情怀,青砖和率绿瓦。因为它的产业需求是为了人,人的需求转化为设计需求。

  这是我们做了四个下沉院落,拿春夏秋冬命名。我本人是建筑师,因为投入做这个项目的景观设计,拿到了景观设计奖。新闻联播多次播放我们的情况,因为要体现北京市科技建设的成交。

  好健康,新市以后5G到来了,大家更加注重健康。每个人在园区里面好好工作,有一个好身体。运动主题是我们推崇的健康园区的方式,这是刚才在医疗器械圆做的慢跑小径的情况,尽管园区不大,我们仍然做了慢跑小径。

  好交流,新世代的园区人更加注重交流。我们认为非政府的交流空间更加适合高档人才,以及科技人才的需求,因为很多重要想法不是在会议室、办公室产生的,而是在非正式的场合产生的。我们在景观设计里面,很多地方设计非正式的交流空间。这是下沉庭院。

  最后我们公司的设计理念大设计、好伙伴。我介绍的时候也打破设计师只画图的理念,我们要为业主创造价值,大设计。好伙伴,希望跟各位领导和嘉宾形成好伙伴。谢谢。

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